РЫНОК КАЧЕСТВЕННЫХ СКЛАДОВ В НОВОСИБИРСКЕ ДЕФИЦИТЕН

— Георгий Константинович, как изменился за прошедший год спрос на складские комплексы, стоимость аренды на классы А, В в Новосибирске? Какие факторы на это влияли?

— В классах А и В спрос традиционно высок. Стоимость аренды — на стабильно высоком уровне относительно других регионов РФ. Арендные ставки в классе А находятся в коридоре 3 750 — 3 850 руб./кв.м в год, а в классе В — 2 700 — 3 000. Факторы, которые определили данную ситуацию — это растущий спрос и отсутствие фактического предложения на рынке. Если обратиться к динамике восстановления стоимости арендной ставки за последние 10-12 месяцев, то здесь рост составил от 6 до 10%.

— Сколько вакантных площадей сейчас на рынке складской недвижимости?

— В настоящий момент количество арендных вакантных площадей находится на минимально возможном уровне. Например, в классе А, в моменте фактическая вакансия находится в пределах 3-4%, что в натуральном выражении составляет 25 000 — 30 000 кв. м.

— Как изменилась с начала 2017 года средняя арендуемая площадь? Что определяло этот процесс?

— По нашим оценкам, в отрасли есть два разнонаправленных тренда. Один из которых — уменьшение объема арендованных площадей с 3 000 — 4 000 кв.м до 1 500 — 2 000 кв.м. Этот тренд определяется, с одной стороны, совершенствованием складской логистики, а с другой стороны — сокращением части рынков. А второй — это увеличение объемов арендных площадей с 5 000 — 6000 кв.м до 8 000 — 10 000 — 15 000 кв.м, который определяется консолидацией товарных потоков внутри отраслей.

— На рынке коммерческой недвижимости Новосибирска складские комплексы стоят особняком. Если торговые и офисные центры вынуждены снижать цены, то склады продолжают дорожать. Чем вы можете это объяснить?

— В последние годы объем инвестиций в качественную складскую недвижимость в Новосибирске был на минимальном уровне. Новых крупных объектов практически нет. Вывод: имеем повышенный спрос, но не имеем достаточного предложения.

— Видите ли вы перспективы роста рынка складской недвижимости? Каких складов не хватает городу и сколько?

— Перспективы есть. Спрос год от года только усиливается. Средний ежегодный дополнительный прирост потребностей рынка качественных «спекулятивных» складских площадей оценивается нами на уровне 30 000 — 35 000 кв.м. Не хватает качественных складов. На наш взгляд, максимальные перспективы имеет класс В, как максимально недооцененный в настоящий момент.

— Как будет меняться спрос и ценовая политика на рынке в ретроспективе 2017 — 2018 годов?

— Спрос в качественном сегменте складов будет только усиливаться, а ставка аренды — восстанавливаться. Для примера, если в конце 2016 года чистая ставка могла достигать уровня 3 500 руб./кв.м в год, то в настоящий момент это уже 3 700 — 3 800 руб./кв.м в год. По нашим предварительным прогнозам, к концу 2-го квартала 2018 года можно ожидать дополнительный рост в размере 1-2%. Хочется отметить тот факт, что последние 1,5-2 года ставка аренды качественных складов в Новосибирске одна из самых высоких в России: выше, чем в Екатеринбурге,и даже выше, чем в Москве.

— Что стоит ожидать от рынка в 2018 году?

— Естественно, это усиление тенденций, проявивших себя в течении 2017 года, и прежде всего — восстановление ставок аренды до уровня 4 000 triple net. Из спекулятивного строительства мы ожидаем поэтапный ввод в эксплуатацию площадей на территории СК Сибирский (в размере 60 000 кв.м). По имеющимся данным, около 30 000 кв.м находится уже на стадии обсуждения контрактов. Остальные же анонсированные спекулятивные проекты, скорее всего, не будут реализованы — из-за отсутствия достаточного финансирования. Остаток планируемых к вводу площадей в 2018 году реализуется в формате build-to-suit (BTS) — а это еще около 30 000 кв. м. Также мы ожидаем достаточно большой объем анонсов строительства под клиентов в формате BTS/аренда — в размере 120 000 — 200 000 кв.м, с вводом в эксплуатацию в 2019-2020 гг.

— Какие факторы будут определять динамику рынка в перспективе пяти лет?

— Во-первых, органичный рост потребительского рынка на фоне стабилизации общей ситуации в стране. Во-вторых, дефицит качественных площадей для аренды в классах А и В.
И в-третьих, развитие складского рынка в формате build—to-suit, который приобретает все большую популярность среди крупных компаний (размер требуемых ими складских площадей составляет от 10 000 до 50 000 кв.м).

И все это происходит на фоне высокой скорости роста сегмента мультимодальных перевозок, что провоцирует игроков рынка к созданию новых и укрупнению текущих транспортных хабов и логопарков. Развитие производств на территории страны формирует запрос на развитие и укрупнение сегмента индустриальных парков.

Значимой, но пока малозаметной тенденцией, влияющей на развитие инфраструктуры, является формирование новых глобальных товарных потоков через территорию России. Например, анонсировано формирование логистического хаба в размере 130 000 кв.м на территории индустриального парка ДСК-500 в г. Тюмень группой Alibaba).

Так же мы видим появление и развитие нового сегмента — Light Industrial. Предварительная оценка спроса по Новосибирской области в перспективе 5 лет составляет от 120 000 до 200 000 кв.м.

Хочу отметить возрастающую потребность в качественных складских площадях в таких секторах, как 3PL, фулфилмент-центрах, e-commerce, которые последние несколько лет все сильнее заявляют о себе.