Особенности управления, обслуживания объектов недвижимости

Особенности эксплуатации коммерческой недвижимости

1. Планирование эксплуатации

Большинство участников рынка коммерческой недвижимости, наиболее остро нуждаются в системном аналитическом подходе к эксплуатации недвижимости, то есть в знаниях управляющей компании по структурированию и организации процесса эксплуатации.

Как правило, собственники объектов хорошо планируют свою доходную составляющую.

В тоже время расходы на эксплуатацию обычно планируются «на глазок» и часто без учета специфики здания и его реальных характеристик. Однако грамотная эксплуатация объекта является необходимым условием его жизнедеятельности и поддержки его в ликвидном состоянии. Причем эксплуатация здания должна проводиться не стихийно, а системно.

Перечень работ:

• Разработка предложений по управлению эксплуатацией объекта недвижимости.

• Расчет стоимости и затрат эксплуатации объекта недвижимости.

Результат:

Готовая программа управления практической эксплуатацией.

Расчет стоимости эксплуатации.

График финансирования.

Рекомендации по оптимизации затрат на эксплуатацию.

Эффективное использование ресурсов.

2. Контроль технического состояния объекта недвижимости

Перечень работ:

• Проведение ежедневных осмотров состояния объекта путем обхода техническими специалистами (сантехниками, электриками), а также другими работниками с обязательной записью об обнаруженных недостатках в рабочую книгу.

• Проведение ежемесячных (ежеквартальных), сезонных осмотров инженерно-техническим персоналом с составлением актов техсостояния инфраструктуры.

• Сбор, обработка и анализ статистических данных.

Результат:

Владение ситуацией о состоянии инженерной инфраструктуры и конструкций на объекте.

Выработка рекомендаций и предложений собственнику по принятию текущих инженерных решений.

3. Техническое обслуживание:

А). Ежедневное техническое (профилактическое) обслуживание:

комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров и режимов работы его инженерных систем.

Б). Планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем носящих сезонную либо нормативную периодичность.

В). Текущий ремонт с целью восстановления исправности

(физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с установленной периодичностью

Перечень работ:

А). — Техническое обслуживание освещения, в том числе: планово-предупредительные систем электроснабжения осмотр и контроль работы электрооборудования.

устранение мелких неисправностей (замена перегоревших электроламп, смена и ремонт розеток и выключателей и др.)

замена неисправного оборудования электроснабжения (автоматические выключатели, провода, кабели) и др.

-Техническое обслуживание систем отопления, в том числе:

регулировка и наладка систем центрального отопления осмотр приборов отопления и устранение мелких дефектов (устранение течей, крепление, освобождение от воздуха, регулировка арматуры)...

техническое обслуживание оборудования теплового пункта (устранение течи в трубопроводах и арматуре, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, арматуры) и др.

— Техническое обслуживание систем водоснабжения, канализации и водопровода, в том числе:

техническое обслуживание оборудования водомерных узлов (устранение течей, осмотр, регулировка, очистка грязевиков, арматуры, теплообменников, проверка работоспособности и устранение мелких неисправностей подкачивающих, циркуляционных и пожарных насосов и др.) осмотр и устранение мелких дефектов (устранение течей, крепление, регулировка арматуры) смесителей, раковин, унитазов

Б). Работы устранение засоров в канализационных системах и др. нацелены на предупреждение и предотвращение поломок или сбоев в системах жизнеобеспечения. Проводятся в соответствии графика планово-предупредительных работ, разработанного на основании данных техдокументации заводов изготовителей оборудования, сроков эксплуатации отдельных агрегатов и т.д.

В). Текущий ремонт инженерных систем и элементов интерьера замена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры, вышедших из строя в процессе эксплуатации восстановление разрушенной тепловой изоляции ремонт насосов ремонт отдельных элементов водонагревательных устройств ремонт отдельных узлов электроустановок ремонт отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений и приборов все виды малярных и стекольных работ ремонт покрытий пола ремонт подвесных потолков

4. Нормативные мероприятия

Перечень работ:

• Ведение базы руководящих документов, регламентирующих процесс эксплуатации, соблюдение и безусловное выполнение их требований.

• Ведение технической документации по объекту, подготовка технических заданий, принятие текущих решений по эксплуатации.

• Разработка инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике безопасности, электро и пожарной безопасности объекта недвижимости.

• Подготовка актов разграничения обязанностей и ответственности при эксплуатации инженерного оборудования.

• Разработка должностных инструкций персоналу.

• Определение необходимого количества персонала, формирование структуры (штата), подбор и обучение ИТР.

• Проведение инвентаризаций оборудования и инвентаря.

Результат:

Юридически грамотный и обученный штат сотрудников, готовый к выполнению поставленных задач.

Наличие необходимой техдокументации по объекту, ведение учета наличия материальных ценностей.

Перечень работ:

• Уборка внутренних помещений

— ежедневная

— поддерживающая

— генеральная

— дополнительная ( после ремонта, переезда и т.д.)

• Наружная уборка зданий

— мытье окон и фасадов

— очистка кровли

• Уборка прилегающей территории

— ежедневная уборка мусора, снега, наледи

— уход за газонами и насаждениями

— вывоз мусора и снега

6. Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с профильными контрагентами переоформление договоров, подготовка необходимой документации, регламентирующих эксплуатацию зданий выполнение предписаний получение и оптимизация технических условий, необходимых как для эксплуатации, так и для модернизации инженерных систем учет энергоресурсов, потребленных в процессе эксплуатации и тд. координация и обеспечения выполнения гарантийных обязательств на строительно-монтажные работы на ремонтные работы, на строительные материалы и инженерное оборудование.

Заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями, подготовка конкурсной документации и проведение тендеров на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также на поставку оборудования и строительных материалов, взаимодействие с подрядными организациями, координация их действий и ведение технической инспекции от имени Заказчика.

Обеспечение контроля за потребляемыми энергоресурсами, выполняемыми работами, соблюдение поставщиками гарантийных обязательств и в конечном итоге значительная минимизация расходов.

7. Обеспечение ресурсами

Централизованное материально-техническое снабжение заключается в закупке всех необходимых для обслуживания и ремонта расходных материалов, инструментов и оборудования по конкурентным рыночным ценам.

Сколько стоит эксплуатация недвижимости?

Далеко не все инвесторы и бизнес-консультанты знают, что затраты на эксплуатацию серьезны: они составляют около 10-15% валового дохода. А на содержание и управление бизнес-центрами расходуется 30-40% валового дохода, что для многих собственников является сюрпризом. Это немалые деньги, поэтому существует потребность в более глубокой проработке разработке и обосновании стоимости эксплуатации в графике финансирования эксплуатации

Затраты на эксплуатацию распределяются следующим образом:

В качестве примера расчета расходов на эксплуатацию предлагаем рассмотреть маленький бизнес-центр (класс «В»):

— общей площади — 1344 кв.м.

— арендопригодной площади — 1175 кв.м.

— коэффициент использования полезной площади — 0.75

— арендная ставка — 28 у.е. кв. м в месяц

— валовой ежемесячный доход — 21 у.е. кв. м в месяц

— затраты на эксплуатацию — 1.8 — 2.2 у.е. кв. м в месяц

Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию — это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона различаются. При подготовке к отопительному сезону — в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле- мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на кв.м. в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5 на кв.м. в месяц.