Исследование рынка аренды торговых помещений. Центр г. Перми. 2-й квартал 2019 г.

Введение

Компания «Финрент», профессиональная управляющая компания, и консалтинг-группа «Система исследований и решений», провели очередное ежеквартальное исследование рынка аренды торговых помещений, расположенных на центральных улицах г. Перми.

В современном мире города конкурируют за людей, за их таланты, идеи и деньги. Основная цель городов в этой конкурентной борьбе — повысить свою привлекательность. Стать привлекательным для людей — означает сформировать комфортную городскую среду, в которой жителям будет удобно жить, трудиться, отдыхать и развлекаться, проводить досуг.

Современный горожанин воспринимает всю территорию города как единое пространство и ожидает от него безопасности, комфорта, функциональности и эстетики. В комфортных, современных и безопасных районах городов формируются творческие и интеллектуальные кластеры, создаются новые точки притяжения талантливых людей, растет востребованность недвижимости, за счет повышения спроса на бытовые услуги создаются новые рабочие места. Сегодня горожанину важно, как обеспечено освещение улиц, обустроены тротуары и общественные пространства, его интересует качество уборки улиц, своевременная и безопасная утилизация коммунальных отходов (из обоснования паспорта федерального проекта «Формирование комфортной городской среды»).

Ключевой задачей Указа Президента Российской Федерации от 07 мая 2018 г. N 204 является обеспечение кардинального повышения качества городской среды. Привлекательное, безопасное и удобное городское пространство является отражением отношения к людям, проживающим в городе. Создание городского пространства, отвечающего современным требованиям комфортности и удобства, является приоритетной задачей муниципалитета (из отчета главы Перми Дмитрия Самойлова об итогах работы администрации города за 2018 год).

Самым интегрированным в городскую среду сегментом бизнеса является стрит-ритейл, по этой же причине он является одной из наиболее важных составляющих комфортной городской среды. Упрощенное понимание стрит-ритейла сводится к городской торговле на первых этажах.

Street retail (стрит-ритейл) ― разновидность торговой недвижимости, представляющая собой торговые помещения, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины. Ещё одной особенностью таких помещений является их квадратура, которая обычно составляет от 70 до 150 квадратных метров.

Стрит-ритейл — динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. Объекты, расположенные в ведущих центральных коридорах (улицах) мегаполиса представляют большой интерес для арендаторов, которые готовы платить большие деньги за выгодное месторасположение на первой линии с высоким пешеходным и автомобильным трафиком.

Комфортность городской среды для стрит-ритейла определяется конфигурацией улиц, размером кварталов и частотой перекрестков, транспортной и пешеходной доступностью, чистотой и освещенностью тротуаров, событийной активностью ближайшего окружения, т.е. теми факторами, которые оказывают решающее воздействие на пешеходный и автомобильный трафик.

Согласно общемировой статистике, более 55 % жителей̆ крупных городов предпочитают проводить досуг рядом с домом или в близлежащих районах. Подавляющее большинство молодых горожан, в возрасте 18–25 лет предпочитает проводить досуг в центре города.

Если, по мнению городских властей, одним из важных индикаторов городского развития являются оживленные улицы, привлекательные для проведения жителями свободного времени, муниципальная власть, реализуя свои полномочия в области формирования комфортной городской среды, должна создавать условия, благоприятствующие развитию стрит-ритейла. В противном случае, городская жизнь и городская активность будет стягиваться с улиц города под крышу торговых центров.

Первоначально мы планировали проводить наши исследования исключительно в отношении сегмента элитного стрит-ритейла г. Перми, т.е. тех объектов недвижимости, которые расположены на самых крупных, оживленных улицах города, в основном в его деловом центре. Именно здесь можно встретить дорогие рестораны и кафе, фешенебельные бутики, элитные салоны красоты, магазины крафтовых продуктов.

Однако, в процессе детального изучения рынка выяснилось, что количество объектов, принадлежащих к сегменту элитного стрит-ритейла г. Перми крайне невелико, и область исследования была расширена нами на все торговые объекты, расположенные в центральной части города.

Ни для кого не секрет, что центр — разный. Ключевые улицы в центре — основные торговые коридоры, где сосредоточены самые высокие транспортные и пешеходные потоки города. Важную роль играют пересечения главных улиц, именно здесь концентрируется основная часть объектов стрит-ритейла. Пересечения с другими улицами создают возможность для альтернативного пути и привлекают дополнительные потоки клиентов. По статистике, пешеходный доступ к дополнительной улице увеличивает вероятность появления торговой точки на 5-7%.

Исторически «правильное», прямоугольное строение центральной части г. Перми, с делением на продольные и радиальные связи, повышает эффективность расположения на них предприятий стрит-ритейла.

В центре есть и внутриквартальные коридоры, которые вроде бы тоже имеют центральное расположение, однако серьезно уступают по потокам своим соседям — основным торговым коридорам. С точки зрения привлекательности для продуктовых магазинов, магазинов одежды и аксессуаров, магазинов для животных, киосков с прессой, они могут уступать проходным, но не центральным улицам, функционирующим на трафике «передачи потоков».

Для целей исследования нами были рассмотрены здания с объектами коммерческой недвижимости, расположенные в центральной части г. Перми, ограниченной улицами Бульвар Гагарина с восточной стороны, улицами Плеханова и Окулова с запада, Монастырской и Окулова с севера и улицей Чкалова на юге. Число зданий в этих границах составило 2055 единицы.

Кроме того, все улицы в указанном «квадрате» и расположенные на них объекты были детально изучены исследовательской командой и каждый объект был отнесен к определенной категории, в зависимости от своего расположения.

В процессе исследования, нами было выделено 4 категории расположения помещений.

Центр 1 (Ц1): 9 основных центральных торговых коридоров, где сосредоточены самые высокие транспортные и пешеходные потоки, пользующихся наибольшим спросом со стороны торговых операторов. В эту категорию попали наиболее оживленные улицы или участки улиц: Комсомольский проспект, Куйбышева, Ленина, Луначарского, Петропавловская, Попова, Пушкина, Революции, Советская.

Центр 2 (Ц2): 24 центральные улицы или участки улиц, непосредственно прилегающие к центральным торговым коридорам, но имеющие более «тихое» или внутриквартальное расположение. Пользуются менее активным спросом со стороны арендаторов.

Центр 3 (Ц3): 19 улиц или участков улиц, приближенных к центральной части г. Перми, имеющих, тем не менее, высокие характеристики пешеходного и, в первую очередь, автомобильного трафика. Также имеют заметный спрос со стороны арендаторов.

Центр 4 (Ц4): 8 улиц или участков улиц, расположенных на окраинах центральной части г. Перми, но также пользующихся стабильным спросом со стороны торговых арендаторов.

Стоит отметить, что специализация стрит-ритейла зависит от количества полос движения и активности пешеходного трафика — большинство розничных магазинов и предприятий общественного питания тяготеют к более узким и пешеходным улицам, тогда как магазины мебели и продуктов питания, скорее, можно найти вдоль крупных магистралей.

Плотность объектов уличной торговли в значительной степени зависит от общей площади недвижимости в радиусе 5-минутной пешеходной доступности.

Мониторинг рынка аренды. 2 квартал 2019

Структура предложения

Во втором квартале 2019 года, в г. Перми продолжали действовать различные факторы, которые оказывали разнонаправленное воздействие на предложение торговых помещений в центральной части города.

Продолжающаяся массовая реконструкция центральных улиц стала серьезным испытанием для стрит-ритейла.

Полным ходом проводилась масштабная реконструкция улицы Революции: на участке от улицы Газеты Звезда до улицы Сибирская началось восстановление дорожного покрытия, перекресток с улицей Куйбышева был закрыт для движения автотранспорта. Велось благоустройство территории в районе пересечения улицы 1-я Красноармейская с улицей Горького. Велась перекладка теплосети в районе Комсомольского проспекта: по улице Тимирязева до улицы Газеты Звезда. Продолжалась замена дорожного покрытия на улице 25 Октября. Полным ходом велась «обратная» трансформация улицы Пермской из пешеходной в пешеходно-автомобильную.

Во втором квартале 2019 году начались работы по комплексному благоустройству Комсомольского проспекта на участке от ул. Монастырской̆ до ул. Пермской̆. Реализацию следующего этапа — от ул. Пермской̆ до ул. Революции — планируется начать в 2020 году.

У ритейлеров, работающих на реконструируемых улицах, снижались обороты. Соответственно, падал и арендный спрос на недвижимость на этих улицах. Однако, общеизвестно, что по мере прохождения улицами трудностей благоустройства, на них повышается пешеходный трафик, что делает их более привлекательными для участников рынка.

К примеру, если сейчас строительные работы, связанные с расширением улицы Революции, реконструкцией ул. Пермской и Комсомольского проспекта, оказывают негативный эффект на деятельность стрит-ритейла, то с их завершением привлекательность данных улиц для пешеходов и размещения объектов сферы услуг существенно возрастет.

Следует отметить влияние на развитие стрит-ритейла широкого спектра решений городских властей.

Например, политика городских властей в отношении наружной рекламы оказала двоякое воздействие на стрит-ритейл. С одной стороны, уменьшение количества сити-бордов и растяжек повысило визуальную доступность многих торговых точек, а с другой, сузило возможности для их рекламы, ведь наружная реклама незаменима, если торговая точка располагается вне первой линии, во дворах, или без отдельного входа.

Обязав предпринимателей привести вывески на домах к единому стандарту, город наконец-то сделал выбор в пользу эстетически привлекательного внешнего облика, в пользу цивилизованного потребительского рынка. Однако, наведение порядка с оформлением вывесок снижает привлекательность для бизнеса некоторых строений в центре города. По этой причине более 900 вывесок, не соответствующих правилам благоустройства, не были демонтированы, по состоянию на 2-й квартал 2019 года. В качестве ответной меры, администрация г. Перми опубликовала постановление об утверждении порядка ведения реестра вывесок, подлежащих принудительному демонтажу.

Стрит-ритейл чувствителен к политике города и в отношении парковки. В настоящее время, в центральной части города Перми, на платной основе функционируют 5200 платных парковочных мест для транспортных средств (в 2018 году их количество увеличилось на 2700 ед.). Главный положительный эффект от введения платной̆ парковки — существенное изменение характера использования парковок в пределах улично-дорожной сети. Введение платной парковки заметно разгрузило парковочные пространства центральной части города, создав дополнительные возможности для автолюбителей по посещению кафе, ресторанов, магазинов, расположенных на главных транспортных магистралях центра города.

Наружное освещение в городе Перми также является важным элементом комфортной и безопасной городской среды. Освещение улиц города Перми в темное время суток увеличивает безопасность движения автотранспорта и пешеходов, повышает привлекательность пеших прогулок, создает дополнительную мотивацию для посещения предприятий сферы обслуживания. В целом по городу, протяженность улиц, проездов, набережных, обеспеченных уличным освещением, на конец 2018 года составила 1,4 тыс. км. 
Удельный̆ вес улиц, проездов, набережных, обеспеченных уличным освещением, составил 78,6 %.

Формирование общественных пространств тоже оказывает влияние на развитие стрит-ритейла. В рамках реализации федерального проекта «Формирование комфортной̆ городской̆ среды», входящего в национальный проект «Жилье и городская среда», в центральной части города выполнен текущий ремонт сквера «Аллея Памяти» по ул., сквера Авиаторов, сквера Желаний, сквера у памятника архитектуры «Дом чекистов», сквер у дворца культуры имени А.Г. Солдатова«.

В течение 2 квартала продолжалась модернизация знаковых городских пространств: сквера на эспланаде, набережной. В текущем году будет построено 2 сквера, а в ближайшую трехлетку будет построено и реконструировано более 10 скверов в разных районах города. Начались работы по реконструкции сквера на нижней части набережной реки Камы (в рамках третьего этапа строительства), работы должны быть выполнены до 2020 года. Архитектурно-планировочным решением предусмотрено строительство зданий и сооружений, в том числе: лекционного павильона в лаунж-зоне; панорамного кафе; спорт-кафе; большого и малого амфитеатра в спортзоне, лестничных маршей.

Под влиянием вышеперечисленных факторов, в течение 2 квартала 2019 г., на рынке торговой недвижимости сложилась следующая картина: в целом по городу Перми в предложении для сдачи в аренду присутствовало 769 помещений, что больше показателя 1 квартала 2019 года на 4,3%.

Из всего объема предложения около трети помещений — 34,2% (263 объекта), расположены в центральной части г. Перми, т.е. в рассматриваемом нами «квадрате».

По сравнению с 1 кварталом 2019 г., число вакансий в центральной части города во 2 квартале 2019 года незначительно выросло. Коррекция вверх составила 1,54%: с 259 вакансий до 263. Данные 263 вакансии расположены в 143 зданиях. Эти здания (с вакантными площадями) составляют всего 6,96 % от общего количества зданий (2 055 единиц), расположенных в рассматриваемом нами «квадрате». Таким образом центр города, по-прежнему, предоставляет крайне небольшой выбор локаций для потенциальных арендаторов.

Рассматривая рынок торговых помещений, расположенных в центральной части города, можно отметить, что наибольшая доля вакансий в данном формате сосредоточена на основных центральных торговых коридорах категории Ц1 — 38,0% от общего объема представленных помещений в центре (100 помещений в 32 зданиях). При этом 63% из них сосредоточена в одном здании: Куйбышева, 37. И только оставшиеся 37% (37 вакансий) в категории Ц1 более-менее равномерно рассредоточены в центральной части города. Этот фактор существенно осложняет потенциальным арендаторам поиск помещений в аренду под конкретные задачи.

В целом распределение вакансий в центральной части г. Перми, по категориям расположения объектов выглядит следующим образом: Ц1 — 38,0% (100 помещений); Ц2 — 27,8% (73 помещений); Ц3 — 16,0% (42 помещений); Ц4 — 18,2 (48 помещений).

Во 2 квартале ощутимо изменилась структура предложения в разрезе типов объектов, расположенных в квадрате исследования. Так, по сравнению с предыдущим кварталом доля торговых объектов, расположенных в жилых домах, снизилась на 11% (с 63% до 56%).

Процент вакансий в специализированных торговых центрах, по сравнению с 1-м кварталом, вырос на с 26% до 37% от общего количества. Процент вакансий в административных зданиях уменьшился и составил 7% от общего количества (в 1 квартале их доля составляла 11%).

Если посмотреть емкость рынка в квадратных метрах, то во 2 квартале на рынке присутствовало в среднем 27 120 кв.м. в месяц. Средняя площадь сдаваемого помещения составила 105 кв.м.

Структура административного деления города по районам отражается и в структуре предложения. Так, вакансии в исследуемом «квадрате» расположены преимущественно в Ленинском (49%) и в Свердловском (37%) районах.

Арендная ставка

Результаты исследования показывают: в целом по городу, средняя величина арендной ставки на торговые помещения установилась на уровне 835 рублей за кв.м., что ниже показателя начала года на 3,9%.

Если рассматривать центральную часть города, то цена аренды на торговые площади во 2 квартале 2019 составила 1 104 рублей за кв.м. По сравнению с 1 кварталом, средняя ставка чуть выросла. Коррекция вверх составила на 3,9% (с 1 063 руб./кв.м. до 1 104 руб./кв.м.).

Коридор цен на помещения в центральной части города установился в диапазоне от 280 рублей до 3 340 рублей за кв.м.

Минимальная цена — это помещение 300 кв.м (ул. Куйбышева, 101). Максимальная цена — помещение на ж/д вокзале «Пермь-II» (Ленина, 89).

Коридоры цен по категориям расположения, тыс.руб. за кв.м., 2 квартал 2019

Зависимость арендной ставки от местоположения помещения и типа помещения

Центр города — это уникальный район города, где тип объекта мало влияет на арендную ставку. Так, к примеру, центр города насыщен полногабаритными домами (начиная с 1930-х годов постройки), а также домами хрущевской, брежневской эпохи (начиная с 1950-х годов постройки). Однако, даже несмотря на низкое качество этих объектов, в связи с физическим и моральным износом, ставка аренды на расположенные в них помещения, в среднем по центру составляет 920 рублей за кв.м. Определяющим фактором выступает локация. На основных торговых коридорах (Ц1) ставка аренды в таких помещениях превышает 1 000 рублей за кв.м.

Вместе с тем хотим отметить появление нового тренда: изменение подхода к выбору объектов аренды со стороны «продвинутых» арендаторов, которые начинают предъявлять повышенные требования к помещениям: это должны быть площади в новых или качественно реконструированных зданиях с максимальным набором инженерных систем, а также полным набором технической и инженерной документации. В качестве иллюстрации, можем констатировать появление на рынке торговой недвижимости центральной части г. Перми, случаев, когда арендатор незначительно меняет локацию своего бизнеса, перемещаясь с «насиженного» места в новое здание по соседству.

Несмотря на возросшую избирательность со стороны торговых операторов при выборе локаций для открытия новых магазинов, наши наблюдения показывают, что современные, прекрасно оснащённые качественные объекты с продуманной концепцией становятся востребованными и успешными. И в гораздо меньшей степени зависят от локации.

Зависимость арендной ставки от площади помещения

На представленной нами гистограмме, легко увидеть, что величина арендной ставки имеет обратно пропорциональную зависимость от размера площади (стр. 8, график «Зависимость величины аренды от площади).

В расчете средних показателей по группам (см. таблицу), приведенная выше зависимость, в диапазоне от 100 до 200 кв.м. прослеживается не так явно. Это связано с тем, что в предложении на рынке присутствуют помещения площадью от 100 до 200 кв.м. по цене до 3,4 тыс.рублей за кв.м. А принимая во внимание небольшой объем предложения, подобные объекты существенно смещают средние показатели вверх.

Средние цены в разрезе категорий и микрорайонов, 2 квартал 2019

Как показывает анализ обращений арендаторов и брокеров по коммерческой недвижимости, во 2-м квартале 2019 г. наиболее активно в центре города искали помещения под продуктовые магазины малого формата — от 40 до 100 кв.м., пекарни и кондитерские — от 30 до 130 кв.м., учебные центры — от 50 до 100 кв.м., цветочные салоны — до 50 кв.м., салоны красоты — от 30 до 100 кв.м. и заведения общественного питания — до 100 кв.м.

Помимо традиционных «уличных» арендаторов, в последнее время заметную активность в центре города проявляет все большее количество салонов красоты, барбершопов, магазинов с товарами для животных.

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

Основные тенденции состояния рынка торговой недвижимости.

За 2 квартал 2019 выбыло 64% объектов от предложения 1 квартала. В июне в предложении осталось всего 15 объектов, вышедших на рынок в январе 2019 года. Средний срок экспозиции во 2 квартале составил 1 месяц 3 недели. В течение 2 квартала отмечено сокращение динамики спроса. Однако снижение спроса пока не отразилось на динамике роста арендных ставок в центре города.

За 1 квартал 2019 года (опубликованные данные Администрации города на 01.04.2019) сдано 6 торговых объектов общей площадью 6 350 кв.м. Преимущественно это одноэтажные магазины. Исключение составляет трехэтажное здание ТЦ «Победа», общей площадью около 1900 м2, расположенное в м/р Новые Ляды. Все объекты расположены в отдаленных районах города.

Размер арендной ставки на торговую недвижимость в центре города, во 2 квартале 2019 продолжил пусть незначительную, но динамику роста. По-прежнему сокращается объем предложения, что, в свою очередь, при достаточно ограниченном рынке, стимулирует рост арендных ставок.

Основные тенденции развития стрит-ритейла в центре города.

К 300-летнему юбилею города Перми продолжается реализация мер, направленных на формирование комфортной городской среды посредством создания общественных пространств, пешеходных зон, минимизации транзитного автомобильного трафика на центральных улицах города:

Дороги областного центра стали стремительными темпами приводиться в нормативное состояние. Десять лет назад в нормативном состоянии было менее 30%, 4 года назад — 40%, на начало 2019 года — 58% дорог в Перми имели нормативное состояние. В рамках национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги», к 2024 году нормативное состояние дорог должно быть не менее чем у 85% дорог.

В Перми заявлены к реализации и находятся в разной стадии воплощения крупные дорожные проекты, позволяющие «разгрузить» центр города от транзитного автомобильного трафика, такие, как: реконструкция ул. Революции от ЦКР до ул. Сибирской с обустройством трамвайной линии, строительство автомобильной дороги по ул. Крисанова от шоссе Космонавтов до ул. Пушкина, реконструкция улицы Героев Хасана от улицы Хлебозаводской до улицы Васильева, реконструкция улицы Карпинского от улицы Свиязева до улицы Советской Армии, второй этап реконструкции площади Восстания.

В рамках капитального ремонта Комсомольского проспекта, который продлится до 2022 года, поэтапно будут отремонтированы проезжая и бульварная части, установлены скамейки, урны и торшерные опоры освещения, будет устроена система ливневой канализации. На Октябрьской площади, помимо сохранения парковочного пространства, будет создана пешеходная аллея. На Комсомольской площади появится зона отдыха с зелеными насаждениями и малыми архитектурными формами. Также, к окончанию

На публичных слушаниях, которые состоятся 21 августа будет обсуждаться проект планировки и межевания территорий в Дзержинском, Ленинском и Свердловском районах Перми. Исполнение этого документа в значительной мере повлияет на состояние стрит-ритейла в рассматриваемом нами «квадрате». Согласно проекту, планируются масштабные преобразования центральной части города, смещение ряда «красных линий», и, как следствие, снос целого ряда небольших торговых павильонов.

К примеру, в Дзержинском районе, в рамках реконструкции улицы Ленина планируется восстановить ширину основного тротуара до первоначальных 10 метров, что подразумевает снос ряда НТО.

Также планируется сделать односторонний боковой проезд, от здания по ул. Ленина, 88 (ТРК Bazar) до ул. Крисанова, в обход существующего регулируемого перекрестка. Эта мера существенно упростит подвоз товаров для большого количества предприятий стрит-ритейла в нижних этажах зданий по ул. Ленина, 84 и 86.

На улице Крисанова, между улицами Ленина и Петропавловской, сделают дополнительные полосы перед перекрестками, стоянки, газоны и тротуары, в перспективе проложат трамвайную линию до микрорайона Балатово.

Кроме того, для подвоза товаров, сквозного прохода пешеходов и проезда велосипедистов, построят две квартальные улицы. Первую от ул. Ленина до ул. Петропавловской в районе Театра-Театра, вторую вдоль здания по ул. Ленина, 72б (от ул. Ленина до ул. Пермской).

При реконструкции пересечения улиц Попова и Петропавловской планируется организовать въезд с ул. Попова на Слудскую горку. Организация дополнительного въезда на средний уровень горки, в дополнение к единственному существующему с ул. Крисанова, заметно улучшит доступность расположенных там объектов стрит-ритейла.

В Ленинском районе в рамках реконструкции улицы Советской от Тополевого переулка до Комсомольского проспекта предполагается спрямление перекрестка, устройство газонов и тротуаров, переустройство дождевой канализации. Эти меры тоже повлияют на состояние «уличной» торговли, поскольку подразумевают снос пристроя к зданию по адресу Комсомольский проспект, 7, в котором расположены цветочный магазин, кафе Fresh Mix и два заведения компании «Алендвик» — «Шоколадница» и «Баскин Роббинс».

По проекту также рядом с отелем «Прикамье» (Комсомольский проспект, 27) может появиться мини-бульвар, а перед зданием Промстройпроекта (Комсомольский проспект, 34, Октябрьская площадь) планируется создать общественное пространство.

В Свердловском районе планируется организовать общественное пространство перед зданием строительного колледжа (Комсомольский проспект, 59) с местами для отдыха и общения, арт-объектами и объектами озеленения.

Концепция преобразования Комсомольского проспекта, подразумевает воссоздание исторических параметров центральной аллеи на входе с Комсомольской площади. В связи с этим, существующее здание кафе «Ешь-Ка!» по адресу Комсомольский проспект, 71а, подлежит сносу.

Реализация городской программы благоустройства, неминуемо обеспечит заметное влияние на развитие стрит-ритейла. Ожидается дальнейший рост пешеходных потоков, по улицам центра города начнет ходить больше людей. Прогнозируемый нами прирост трафика на обновляемых улицах составит 10%-20% в год. Дополнительный импульс к развитию получат объекты, ориентированные на досуг и проведение свободного времени, станет заметно больше кафе и ресторанов, причем в основном демократичных, а продуктовые магазины и аптеки станут менее востребованными.