Каждый год профессионалы ритейла и торговой недвижимости собираются на знаковой международной выставке MAPIC во французских Каннах. Здесь они хвастаются успехами и делятся проблемами, находят новых партнеров, идеи и решения. Почти месяц прошел с этого события в этом году. Первые эмоции схлынули, настало время делать выводы.
В двадцать третий раз на выставке проводился «Русский завтрак». В этом году он, естественно, был посвящен кризису и назывался «Заполняя пустоту: изобретаем ТЦ заново». По замыслу устроителей, представители торговых сетей — с одной стороны, и девелоперы — с другой, должны были обсудить насущные проблемы и, по возможности, найти какие-то решения.
Стоит заметить, что, когда речь идет о крупных торговых центрах, всегда присутствует третья сторона — консалтинговые компании. Они непосредственно принимают участие в их бизнес-процессах, являясь, фактически, посредниками между ритейлерами и владельцами торговой недвижимости. Такое срединное положение позволяет им как бы оставаться «над схваткой», судить и давать советы, оставляя ответственность за принятые решения другим участникам рынка. Вот и на сей раз роль мудрого модератора «Русского завтрака» в Каннах досталась специалисту компании Colliers International.
Что же происходит сегодня с торговой недвижимостью, а точнее, торговыми центрами? Цифры, увы, не утешительны. За первые девять месяцев в России введено 37 новых объектов, что на 20% меньше, чем за аналогичный период в прошлом году. Если считать по квадратным метрам сдаваемой в аренду площади, падение еще больше — на 40%. При этом, как правило,
30% площадей в новых ТЦ остаются пустовать.
Очевидно, что и девелоперы и ритейлеры несут убытки. Только посредники остаются в выигрыше. Так Colliers International заявляет на своем сайте, что выручка компании только в третьем квартале увеличилась на 13% и составила $420,3 млн.
Почему же введенные объекты не заполняются на сто процентов? Как правило заполнение торгового центра арендаторами условно делится на три этапа. На первом «заходят» так называемы «якоря». Затем «мини-якоря» и в последнюю очередь — мелкие арендаторы, которые и дают ТЦ основную долю дохода. Первые и вторые — это известные компании, лидеры на своем рынке, владеющие мировыми брэндами. Они привлекают покупателей или основной «трафик».
Так, например, в Петрозаводске (Карелия) в самом конце 2014 года заработал ТЦ «ЛOTOC PLAZA». Здесь появились Media Markt, H&M, пять брэндов LPP. Брокериджем занималась на эксклюзивных условиях компания Colliers International. Это она привела якорных арендаторов и более того — консультировала владельцев центра, как говорят строители, еще «на стадии котлована». Спустя год после открытия в управляющей компании торгового центра признают, что было сделано немало ошибок и с их собственной стороны, и со стороны фирмы-консультанта. Но что сделано на подготовительном этапе, то сделано, уже не исправишь. Просчеты были забыты ради дальнейшей работы с арендаторами. Ведь Colliers ясно заявляет на своем сайте: «мы стремимся к долгосрочным партнерским отношениям с нашими клиентами, действуя в их интересах и относясь к работе над их объектами недвижимости так же ответственно, как ко своим».
После привлечения крупных именитых арендаторов у консалтинговой компании начались проблемы. С более мелкой рыбой всегда больше возни. Одна фирма обещала занять 6 тыс. кв.м и открыть мебельный центр, но оказалось, что это вовсе не их профиль. Несколько других арендаторов стали требовать лучших условий от собственника, чем прописаны в предварительных договорах. Последнее сегодня стало правилом.
На сжимающемся рынке арендатор выкручивает руки владельцам, которые вынуждены идти на уступки. Ведь других желающих на свободные площади можно и не найти.
Именно в этот момент девелопер ждет помощи от консультанта, который сам говорит: «после завершения сделки специалисты Colliers International продолжают консультировать клиентов компании, принимая во внимание не только их текущие, но и будущие потребности, своевременно информируя об изменениях ситуации на рынке». На практике оказывается, что консалтинговую компанию интересует только то, что происходит до заключения предварительного договора. Ее вознаграждение рассчитывается от суммы зафиксированной в этом документе.
Более того, известны случаи, когда арендаторы, требуя лучших условий, рассказывали, что консультанты сами советовали вначале зайти в торговый центр по предварительному договору, а уж потом выторговывать значительную скидку.
Полная заполняемость объекта тоже только декларируется на первоначальной стадии работы с ТЦ. В дальнейшем об этой детали консультанты, как правило, забывают, ведь это предпринимательские риски владельцев торгового центра. Все в том же Петрозаводске ко дню официального открытия в декабре прошлого года «ЛOTOC PLAZA» усилиями брокера был заполнен на 39%, а к моменту истечения срока договора между Colliers и ТЦ в апреле 2015 года эта цифра стала немногим больше — 47%.
Бросая своих клиентов — и ритейлеров, и девелоперов — на последних стадиях проекта консалтинговые фирмы одновременно желают получить все причитающиеся проценты, как если бы обязательства по наполнению торгового центра — собственно ради чего и привлекают консультантов — были соблюдены «на все сто». Справедливое вознаграждение, то есть обозначенный процент, но за фактически полученное арендодателем, их не устраивает. А конечный результат, заполненный и прибыльный торговый центр, это забота только владельца.
На «Русском завтраке» в Каннах владельцы торговой недвижимости и ритейлеры искали выход. Думали, как маскировать пустоты, чтобы покупатели их не замечали и продолжали получать удовольствие от шопинга. Андрей Колокольников — вице-президент Morgan Stanley, констатировал «маркетинг ТЦ требует серьезного пересмотра, стандартный набор решений больше не достигает wow-эффекта у посетителей». Натэла Климова — директор департамента недвижимости «Монэкс Трейдинг», отметила, что «у всех есть желание выжить и работать, но для этого нужна дорога с двухсторонним движением».
Свою долю ответственности, по всей видимости, должны взять на себя все участники бизнес-процесса. Одними советами в плохие времена не обойдешься.