Обзор рынка коммерческой недвижимости Набережные Челны 2013

Портал Beboss.ru подготовил аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости города Набережные Челны.

Закамье — это традиционно промышленный регион, но в последнее время активно он активно пытается нарастить свой потенциал, в уже привычных и таких важных для миллионников сферах коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры. В Набережных Челнах как грибы после дождя строятся крупные торгово-развлекательные комплексы, растет количество отдельно стоящих офисных зданий. Спрос рождает предложение, однако и количество площадей увеличивается в арифметической прогрессии. Но местные предприниматели вряд ли смогут рассчитывать на снижение арендных ставок в ближайшее время. Так, по данным местных риэлтерских агентств, цены на аренду офисов с начала 2012 года выросли в среднем на 6-10%, чуть больший рост показали торговые площади — от 8% до 12%. Однако эксперты соглашаются с тем фактом, что в следующем году рост ставок на коммерческую недвижимость в Набережных Челнах будет менее значительным, вследствие насыщения рынка.

Основные тенденции

К основным тенденциям рынка недвижимости Набережных Челнов относится стремление инвесторов созданию крупных торгово-офисных форматов. Это и появление за последние 5 лет порядка десятка различных по классу ТРЦ, а в последние три года — строительство отдельно стоящих офисных зданий.

Кроме того, рост цен привел к тому, что цена аренды офисной недвижимости приближается к казанским ценникам. Так, средняя цена аренды офиса в Казани класса В+ — 791 рубль/кв. м в месяц, тогда как в Челнах — уже около 735 рублей! Правда более распространенный в городе на Каме класс B стоит чуть более 468 рублей, что существенно ниже 664 рублей в месяц за аналогичный класс офиса в столице Татарстана. Правда в городе пока отсутствуют офисные центры Класса А. Известный офисный центр 2.18 и местный IT-парк соответствуют только категории B+, впрочем, даже это делает их одними из лучших предложений на рынке. Но обо всем по порядку.

Большие деньги

Недавняя рекордная сделка по покупке ТРЦ «Аура» в Новосибирске (сумма сделки — от 250 до 600 миллионов евро) показала, что региональная недвижимость пользуется спросом у крупных девелоперских компаний. Не стали исключением и Набережные Челны. По имеющейся у нас инсайдерской информации, в данный момент крупное московское девелоперское агенство очень плотно «присматривается» к торговым центрам Автограда. Хотя данные по потенциальной сделке и даже формату приглянувшегося москвичам ТЦ пока не разглашаются (в городе есть сразу несколько потенциальных объектов такого интереса), речь может идти о суммах в 60-80 миллионов евро. И как считают наши аналитики, такие инвестиции могут стать очень выгодным вложением — рынок торговых центров в Набережных Челнах еще не сформировался окончательно и, несмотря, на наличие таких популярных у горожан ТЦ «Омега» и ТЦ «Торговый квартал», появлению нового сильного игрока ничего не препятствует.

Сколько стоит?

Понятно, что такой бум не мог оставить «равнодушными» арендодателей. Так, при средней стоимости месячной аренды торгового помещения в ТРЦ в 711 рублей, цены очень сильно разнятся от одного торгового центра к другому (хотя за ориентир их можно взять). Например, в торгово-офисном комплексе по адресу Ш.Усманова 38, стоимость квадратного метра торговой площади варьируется от 400 до 2 000 рублей — и цена зависит как от места, так и от количества арендуемых площадей (от 8 до 200 квадратных метров). На цену влияет и размер торгового комплекса — в более крупных ТЦ, с лучшей «проходимостью» цена выше примерно в полтора раза, стартует она с отметки в 600-800 рублей за квадратный метр. А в локальных (рассчитанных на ближайшую округу) или устаревших торговых центрах цена за «квадрат» стартует от 350 рублей. А в новом ТЦ «Автозаводский» диапазон цен варьируется от 800 ‒ 1 300 рублей за квадратный метр. Также, дешевле торговые помещения на цокольных этажах (от 600 рублей), максимальной границы достигая у входа, на первом этаже (до 3000 тысяч рублей, например в ТЦ «Омега»).

Топ-5 самых востребованных ТЦ (согласно опросу местных предпринимателей):

*По информации местных предпринимателей, цена не указана в открытых источниках и является ориентировочной

Схожая ситуация и с арендой офисов. Так, цена на аренду офисов начинается от 150 рублей за квадратный метр на окраине города в смежных помещениях и доходит до 1400 рублей в офисах класса B+. Например, цена аренды офиса в БЦ по адресу Мусы Джалиля 51 начинается от 250 рублей за квадратный метр (бизнес-центр без категории). А в новом БЦ на проспекте Хасана Туфана 8 арендная ставка уже составляет от 800 до 1500 рублей за квадратный метр в месяц. Фактически стандартом для Челнинских БЦ стали охраняемые парковки, наличие Интернет-соединения и кондиционеров, видеонаблюдение.

Топ-3 самых востребованных Бизнес-центров (согласно опросу местных предпринимателей):

К сожалению, пока количество офисных центров в Набережных Челнах не позволяет составить цельную картину офисной недвижимости. Ведь предприниматели Автограда предпочитают или снимать дешевые офисы в жилых зданиях или офисы класса не менее B+, тогда как средний сегмент проседает.

На складском фронте без перемен

Есть в Челнах и сфера коммерческой недвижимости, которая получает минимальное развитие вследствие перенасыщения рынка. Это складские и производственные помещения. Причина этого проистекают из промышленной истории города, который, собственно, создавался для обслуживания крупных предприятий, в первую очередь — «Камаза». Это не мешает вводить новые мощности, однако в сравнении со столицей региона — городом Казань, прирост новых объектов незначителен. Да и арендная ставка не высока. Месячная аренда самых простых складских площадок, как говорится, «на свежем воздухе», стоит от 25-30 рублей за квадратный метр. Теплый склад в Набережных Челнах можно арендовать всего за 150 рублей в месяц за квадратный метр, что для Казани просто не реально. Холодные склады стоят от 70 до 180 рублей за квадратный метр и на цену влияет количество и качество оказываемых услуг. Предприниматели готовы доплатить за возможность быстрой и удобной погрузки, дополнительные офисные помещения и наличие складской техники.

Перспективы

В целом, рынок коммерческой недвижимости выглядит очень перспективным, причем как в сфере торговой недвижимости, так и офисных центров. Тем более, несмотря на наличие в татарстанских банках специальных программ по приобретению коммерческой недвижимости в ипотеку, предприниматели предпочитают не покупать недвижимость, а брать ее в аренду, пусть и в перспективе покупка выглядит более выгодным вложением. Для инвесторов это выглядит еще привлекательнее, хотя это и требует долгосрочной деятельности на рынке, а не работы по схеме «построил здание — распродал в нем офисы», что косвенно увеличивает и объем рынка труда города — увеличение агентств недвижимости или открытие крупными девелоперами своих представительств в Набережных Челнах. И до стагнации на местном рынке недвижимости еще далеко.