Марат Манасян,
эксперт в области управления коммерческой недвижимостью и директор компании M1 Solutions, рассказывает, как проводят аудит коммерческой недвижимости, и почему это один из важных инструментов для выживания объекта на рынке.
Влияние кризиса на сферу коммерческой недвижимости сегодня заставляет владельцев офисных, торговых и складских объектов искать способы для выживания на рынке. Простое снижение ставок арендной платы, часто используемое как основной инструмент для удержания арендаторов, редко себя оправдывает и только усугубляет состояние объектов.
Кризис — это время расцвета для игроков, которые смогут раскрыть потенциал объекта и вовремя адаптироваться к рынку.
Профессиональный подход к полному исследованию объекта коммерческой недвижимости выявляет болевые точки и реальные причины снижения рентабельности и позволяет выбрать стратегию дальнейшего развития объекта не интуитивно, а исходя из фактического положения дел, существующих ограничений на рынке, состояния объекта и потребительского спроса.
Сегодня мы видим вымывание с рынка некачественных объектов, которые по всем показателям: концепции, местоположению, логистике, маркетингу — отстают от современных запросов арендаторов и конечных покупателей.
В какой-то степени эту тенденцию можно назвать оздоровлением рынка. Потребитель становится более требовательным, арендаторы — тоже. Торговые центры, отвечая требованиям, стремятся перейти на более качественный уровень. В этих условиях каждому проекту, претендующему на устойчивую позицию на рынке, необходимо постоянно определять свое текущее положение на рынке и состояние дел.
Причины для аудита объекта
Аудит текущего состояния объекта коммерческой недвижимости проводится, в первую очередь, для того, чтобы управляющая компания и владелец объекта получили свежий взгляд на собственный объект от профессионалов с богатым разносторонним опытом. Каким бы компетентным ни был управляющий, спустя некоторое время работы на одном и том же объекте глаз «замыливается». Внешние аудиторы — сторонняя компания, никак не связанная с объектом — опытным и непредвзятым взглядом оценивают текущее состояние объекта, как правило, выявляя ошибки и возможности по улучшению, не всегда очевидные для УК и владельца.
В силу того, что и управляющая компания, и владелец имеют дело, как правило, с ограниченным числом объектов, их опыт гораздо меньше, чем у сторонних аудиторов, в копилке которых опыт работы с различными по масштабу и локации объектами.
Аудит объекта коммерческой недвижимости нужен, прежде всего, самой управляющей компании. Если УК не принадлежит владельцу — тем более. Лучше при помощи аудитора вовремя выявить недостатки и их ликвидировать или найти возможности по улучшению работы объекта, нежели узнать от самого владельца объекта о наличии недостатков, нереализованных возможностей, серьёзных проблем, которые будут свидетельствовать о пробелах в работе УК.
Лучший аудит позволяет посмотреть на объект глазами покупателя, выявить недостатки и перспективы объекта с точки зрения его потенциального покупателя, оценить коммерческую привлекательность недвижимости. Любой бизнес в любой момент времени должен быть готов к продаже, даже если в планах владельца нет намерений расстаться с объектом: условия рынка и жизнь в целом непредсказуемы. Любой покупатель в процессе переговоров об объекте будет стараться найти максимальное количество недостатков, которые позволят ему получить наибольший дисконт. Поэтому аудит глазами покупателя — самый строгий. Владелец заинтересован вовремя выявить и устранить недостатки и тем самым свести к минимуму количество поводов для дисконтирования.
Оздоровление объекта, увеличение экономической эффективности объекта, оценка эффективности маркетинговой стратегии, реконцепция — ещё несколько причин для проведения аудита. Реконцепция в ряде случаев бесполезна, эта процедура не всегда может принести объекту желаемое оздоровление. В то же время это затратный по времени и деньгам процесс. Аудит подскажет, во-первых, нужна ли реконцепция, во-вторых, в каких масштабах: требуются ли глобальные изменения, или можно обойтись небольшими преобразованиями.
Процесс аудита
Аудит обычно состоит из четырёх крупных частей — анализа коммерческого управления и отношений с арендаторами, анализа управления эксплуатацией объекта, анализа ведения бухгалтерской и финансовой деятельности и анализа существующей структуры владения объектом.
В части анализа коммерческого управления и отношений с арендаторами выполняется аудит взаимоотношений с действующими арендаторами, существующих договоров аренды, анализ дохода от аренды и возможностей по его увеличению, анализ и рекомендации по снижению или исключению коммерческих рисков, анализ существующей концепции и рекомендации по её улучшению.
Кроме того, проводится аудит маркетинговой стратегии и маркетинговых планов объекта и их корректировка с целью повышения эффективности привлечения посетителей и арендаторов, улучшения гостевого сервиса объекта для посетителей и оптимизации затрат на проведение маркетинговых мероприятий.
Корректирование маркетинговой политики впоследствии позволит как снизить неоправданные затраты, так и стимулировать развитие объекта посредством введения эффективных маркетинговых акций и современных технологий продвижения объекта.
В части управления эксплуатацией — оценка существующей структуры УК, работы каждого отдела, существующих политик, правил, процедур и инструкций, обследование объектов технического обслуживания, квалификации персонала, операционного бюджета эксплуатации, систем безопасности объекта и выработка рекомендаций для улучшения качества работ и снижения операционных затрат.
В части анализа ведения бухгалтерской и финансовой деятельности проводится аудит бухгалтерской и управленческой отчетности и разрабатываются рекомендации по оптимизации налоговой нагрузки.
В части анализа структуры владения — анализ текущей структуры и выработка рекомендаций по её изменению в целях финансово-правового инжиниринга для достижения целей владельца в отношении объекта.
Полный анализ всех четырёх блоков позволяет произвести оптимизацию доходов и расходов объекта и дать управляющей компании четкий план действий для использования всех возможных точек роста эффективности объекта. Также анализируется соответствие текущего управления объектом инвестиционным целям владельца.
Отдельный продукт — анализ работы операторов розничной торговли для торговых центров. Объектом изучения являются отношения управляющей компании с арендаторами площадей, взаимоотношения между арендаторами, их состав и синергичность, рентабельность каждого оператора. Важно увидеть, насколько состав арендаторов соответствует концепции объекта, и, соответственно, насколько полно реализован его потенциал.
Итогом аудита объекта является подробный отчёт об актуальном состоянии недвижимости по всем параметрам и пути решения существующих проблем в виде «дорожной карты». Все рекомендации по устранению выявленных проблем входят в «дорожную карту», формируя пошаговый план действий.
Выбор компании-аудитора
Важно, что компания, которая проводит аудит объекта, должна оставаться беспристрастной в ходе исследования, чтобы сформулировать объективную картину состояния объекта. Поэтому владельцам рекомендуется прибегать к услугам компании, которая как минимум в течение года после проведения аудита обязуется не заниматься управлением объекта и не рекомендовать управляющие компании или отдельных подрядчиков.
Необходимо правильно подойти к выбору компании, которая сможет профессионально провести изучение объекта и составить план изменений, которые принесут явные положительные результаты работы объекта, будь то торговый центр, бизнес-центр или другой тип коммерческой недвижимости. Решающим фактором выбора компании для аудита является портфолио и опыт уже проделанной работы. Также имеет значение фактор доверия к компании, авторитетности экспертов. Особое внимание нужно обратить на команду, которая будет проводить аудит, здесь большое значение имеет опыт каждого специалиста.
Исходя из личного опыта, могу утверждать, что по результатам аудита в 90% случаев удавалось увеличить чистый операционный доход как минимум на 10%. Дорожную карту расписываем на один год, управляющая компания в соответствии с ней производит регулярные и единоразовые мероприятия. В итоге повышается живучесть объектов, устойчивость, посещаемость, состояние арендаторов. Происходит общее оздоровление объекта.