В последние 2 года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга сформировался устойчивый тренд — увеличение доли проектов build-to-suit*.

*Build-to-suit — это модернизация или строительство объекта с учётом особенностей бизнеса, жёстких технических требований и иных специфических нужд конкретного заказчика.

Такой формат взаимодействия собственника помещения и владельца бизнеса очень популярен в странах Западной Европы. А вот в России до недавнего времени застройщики и инвесторы предпочитали типовые здания. Сейчас же build-to-suit становится всё более востребованным в большинстве российских регионов.

В 2016 году доля формата достигла 50%, а в текущем году эксперты ожидают сохранения динамики и прогнозируют прирост на 10-12%. Готовы ли девелоперы северной столицы к таким изменениям и что они могут предложить соискателям недвижимости в этом формате?

Из-за чего растёт популярность build-to-suit?

В Санкт-Петербурге такой формат начал завоёвывать популярность из-за того, что изменился сам портрет соискателя коммерческой недвижимости. В предыдущие годы северная столица была преимущественно торговым городом. При этом у населения постоянно росла покупательская способность, а уровень потребления товаров увеличивался. Поэтому на рынке процветали логистические компании, ритейлеры и дистрибьюторы товаров. Такие претенденты на недвижимость, как правило, не особенно требовательны к техническим возможностям помещений, так что им вполне хватало типовых зданий.

Но после 2014 года ситуация изменилась: покупательская способность населения начала падать, крупные ритейлеры и логисты — покидать занятые площади. На их место пришли компании малого и среднего бизнеса, среди которых резко увеличилась доля производственников. Для запуска их бизнеса необходимы совершенно иные складские и производственные помещения, удовлетворяющие конкретным и специфическим требованиям:

  • наличие нестандартных коммуникаций,
  • возможность использовать спецтехнику,
  • одновременное использование холодных и теплых цехов,
  • конструктивные нагрузки стен и пола.

Удовлетворить такие требования можно только в рамках формата build-to-suit.

И вам, и нам: условия работы с build-to-suit

Гибкость — основа сотрудничества девелоперов и соискателей недвижимости. Застройщики часто идут на уступки, понимая, что имеют дело с малым бизнесом. Если раньше нормой считалась 50%-я предоплата, то сейчас на рынке можно найти предложения с величиной первого взноса вплоть до 10%.

Застройщики с гораздо большим трепетом относятся к перспективам участия в небольших проектах.

Это касается как строительства с нуля, так и реконструкции. Они понимают, что в посткризисных условиях и от небольшой прибыли отказываться неразумно.

Правда для девелоперов build-to-suit несёт определённые риски: в случае потери арендатора или покупателя на весьма специфический объект будет сложно найти нового соискателя. Поэтому эксперты предлагают компромиссный вариант, который позволит застройщикам подстраховаться, а бизнесу — получить помещение на выгодных условиях.

«Нормой сегодня является готовность собственника возводить build-to-suit проект для арендатора при условии, что площадь будущего помещения составит от 5 тыс. кв. м, а финансовой гарантией участия в проекте станет единовременная выплата аренды за 6 месяцев. Однако если удастся убедить собственника в намерениях долгосрочного сотрудничества, то можно найти и более лояльные условия. Например, оплату аренды за 2-3 месяца», − рассказывает Эдуард Уланов, руководитель департамента индустриальной недвижимости 1000skladov.

Перспективы и сдерживающие факторы

Девелоперы Санкт-Петербурга и области уверены, что build-to-suit в регионе станет одним из основных форматов рынка коммерческой недвижимости. Только за первую декаду 2017 года число запросов со стороны бизнеса на build-to-suit проекты выросло на 22-25%.

Сдерживающими факторами являются проблемы с присоединением объектов к коммуникационным сетям, в частности, со скоростью получения технических условий. Выходом может стать использование площадок с уже имеющимися коммуникациями.

На этом фоне наиболее перспективно развитие индустриальных парков. Это уже поняли инвесторы, интерес которых к строительству подобных объектов также существенно вырос в нынешнем году.